Per l'acquirente
Anche se ogni compravendita è diversa, ci teniamo ad illustrarvi come lavoriamo e la procedura generale di acquisto in tutte le sue fasi
Il primo step è quello di capire le esigenze dell’acquirente e aiutarlo ad individuare la proprietà ideale esaminando insieme le diverse tipologie di immobili, le zone e le caratteristiche necessarie.
Ogni qualvolta un potenziale acquirente visita con noi una proprietà, facciamo sottoscrivere un foglio denominato SCHEDA DI PRESA VISIONE del quale ne rilasciamo una copia. Si tratta di un foglio di visita nel quale il cliente riporta i suoi dati, dichiara di aver visitato per la prima volta la/le proprietà indicate con la Betti immobiliare e dà il suo consenso a ricevere la news letter per rimanere aggiornato sulle nuove proposte.
Individuata la ‘giusta’ proprietà si procederà insieme con un'offerta scritta. In questa fase offriamo assistenza aiutando l’acquirente a capire le tasse, le imposte e i costi da considerare oltre al prezzo di acquisto.
Se è sprovvisto di professionisti personali, lo mettiamo in contatto con i nostri tecnici di fiducia, compreso studi notarili affermati della zona, procurandogli anticipatamente i preventivi di spesa.
La PROPOSTA IRREVOCABILE DI ACQUISTO viene redatta nello studio immobiliare e presentata direttamente dall’agente al venditore.
È il documento con cui l'acquirente fa la sua offerta al venditore per poter acquistare l'immobile e si tratta di un testo libero e personalizzabile in base alle varie esigenze e contenente indicativamente i seguenti elementi:
- dati di venditore e acquirente;
- indirizzo, descrizione, identificativi catastali, classe energetica
- prezzo offerto per la proprietà
- termine entro il quale il venditore può accettare la proposta;
- tempistiche di pagamento data e luogo del futuro rogito.
- Impegno ad effettuare un deposito (tra il 10 e il 20% del prezzo proposto). Nel caso venga lasciato un assegno di caparra questo deve sempre essere intestato alla parte veditrice con la clausola non trasferibile, verrà custodito dall’agenzia immobiliare e considerato un acconto sul prezzo da riportare nel preliminare.
Il venditore dovrà essere informato obbligatoriamente della proposta e sarà libero di rifiutare e/o riformulare una controfferta, ma se l'accetta, l'acquirente è obbligato a tenere fede alla sua offerta.
Se il venditore non risponde entro il termine fissato dall'acquirente in proposta, quest'ultimo non avrà alcun obbligo.
Qualora invece la proposta di acquisto venga accettata, le parti dovranno tenere rispettivamente fede all’accordo andando a sottoscrivere il PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA.
In questa fase è importante che l’acquirente interessato ad acquistare con mutuo ipotecario si rechi presso il suo istituto bancario di fiducia per attivare la pratica, in quanto i tempi di erogazione variano dai 30 ai 90 giorni secondo gli istituti.
Il Contratto Preliminare, viene solitamente viene effettuato nello studio del notaio scelto dall’acquirente e con questo contratto l'acquirente acquisisce il diritto che la vendita venga portata a termine alle condizioni stabilite.
Il Notaio effettuerà un ulteriore controllo sulla proprietà verificando in tal modo che l’immobile oggetto di compravendita sia libero da vincoli pregiudizievoli e difformità catastali consentendo così un acquisto sicuro per la data del rogito definitivo di compravendita.
Gli elementi fondamentali indicati nel compromesso sono i seguenti:
- I dati completi di acquirente e venditore o dell'immobile;
- I mezzi di pagamento (assegno, bonifico) e le relative scadenze;
- La descrizione della casa (risultanze catastali, vani, pertinenze) e degli altri immobili confinanti, con tutti gli estremi di provenienza;
- La data del rogito;
- Presenza di eventuali vincoli (come ipoteche o servitù varie);
- Regolarità rispetto alle norme edilizie;
- Eventuali clausole, versamento di caparra confirmatoria o caparra penitenziale;
- Il titolo del possesso con la date di inizio ed eventuali limitazioni;
- Specificazione se l’acquisto viene fatto con o senza mutuo;
- Data e firma dei contraenti.
Alla stipula dell’atto preliminare viene saldato l’operato dell’agente immobiliare salvo la presenza di clausole sospensive.
In fase di preliminare viene lasciato al Notaio (il quale provvederà alla registrazione presso l’ufficio competente) l’importo necessario per l’acconto delle imposte in base alla caparra versata.
L’ultimo atto è il Rogito, cioè il CONTRATTO DI COMPRAVENDITA che deve essere necessariamente redatto da un notaio.
Nel rogito vengono in sostanza ripetuti gli accordi già riportati nel compromesso, con qualche aggiunta che si sia resa necessaria nel frattempo. Il tecnico di fiducia della parte venditrice dovrà produrre una relazione tecnica attestante la "dichiarazione di conformità" dell'immobile oltre ai certificati degli impianti.
È compito del venditore fornire tutta la documentazione che il notaio richiede per la stipula.
L' acquirente, al momento del rogito, dovrà provvedere al pagamento del saldo del prezzo.
Al momento del rogito viene pagata l'IVA o l'imposta di registro oltre al saldo della parcella del Notaio.
I mezzi di pagamento ammessi sono il bonifico bancario sul conto dedicato del notaio, l'assegno circolare (preferito perché il pagamento è garantito direttamente dalla banca che lo ha emesso), o il bonifico bancario direttamente sul conto del venditore.
Una volta perfezionata la compravendita, l'acquirente ha diritto ad ottenere una copia autenticata dell'Atto di Acquisto che dovrà essere trascritto dal notaio presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari che solitamente è disponibile entro circa 3 settimane dalla data di stipula.
Infine, sarà necessario:
- predisporre nuovi contratti per le utenze o effettuare la volturazione
- dare comunicazione all’amministratore di condominio (laddove presente) del nuovo proprietario
- comunicare presso il Comune in cui è situato l’immobile acquistato i dati per la TARI (Tassa sui rifiuti)
- Per IMU (imposta municipale unica) non si dovrà presentare nessuna comunicazione, poiché vale a tale fine la registrazione dell’atto all’Agenzia delle Entrate eseguita dal notaio
- Dal primo gennaio 2014 non è più dovuta l’IMU sull’abitazione principale (dove si è stabilita la propria residenza anagrafica) e alle relative pertinenze, escluse abitazioni accatastate nelle categorie A/1, A/8 e A/9.
- qualora l’immobile acquisto sia una ‘seconda casa’ si dovrà provvedere al pagamento dell’IMU in due rate (con scadenze 16 giugno e 16 dicembre) tramite modello F24. Suggeriamo di informarsi sull’importo l’esatto da pagare presso il Comune in cui è situato l’immobile poiché le aliquote vengono fissate a livello locale e cambiano di anno in anno.
Alcune domande frequenti
- I cittadini di Paesi dell’Unione europea o aderenti all’Efta e gli apolidi che risiedono in Italia da più di tre anni.
- Gli stranieri se regolarmente soggiornanti insieme ai loro familiari o apolidi da meno di tre anni con permesso di soggiorno o carta di soggiorno in corso di validità.
- Gli stranieri non regolarmente soggiornanti purché esista un accordo internazionale che lo consenta o sussista la cosiddetta condizione di reciprocità, ovvero che nel paese di origine dello straniero sia permesso anche al cittadino italiano di acquistare un immobile.
Per acquistare un immobile qualunque straniero dovrà essere poi in possesso di un codice fiscale italiano che viene rilasciato a richiesta dall’Agenzia delle Entrate.
Le imposte da versare, a seconda dei casi sono: l'Iva, l'imposta di registro, l'imposta ipotecaria, quella catastale, l'imposta di bollo.
Acquisto tra privati
In caso di acquisto da privato a privato si deve pagare direttamente il giorno del Rogito al Notaio:
- un'imposta di registro ordinaria pari al 9% (con un minimo di euro 1.000,00)
- imposta ipotecaria fissa di euro 50
- imposta catastale fissa di euro 50
La registrazione dell'atto preliminare di compravendita ha un’imposta fissa è di 200,00 euro + l’acconto dell’imposta di registra dello 0,5% sulla caparra versata e i relativi bolli.
Riduzioni per acquisto prima casa
Ci sono delle riduzioni in caso di acquisto con le agevolazioni "prima casa" che determinano:
- un'imposta di registro del 2% (con un minimo di € 1.000,00);
- imposta ipotecaria fissa di € 50,00;
- imposta catastale fissa di € 50,00.
Acquisto da impresa costruttrice
Se il venditore è invece un'impresa costruttrice si dovrà pagare all'impresa stessa:
- l'IVA del 10% seconda casa (sul valore complessivo)
- imposta di registro fissa di € 200,00;
- imposta ipotecaria fissa di € 200,00:
- imposta catastale fissa di € 200,00.
Riduzioni per acquisto prima casa
Anche in questo caso ci sono agevolazioni per chi si avvale dei benefici di Legge previsti sulla “prima casa” con conseguente riduzione dell'IVA dal 10% al 4%.
Le agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della “prima casa” sono riconosciute in presenza di alcune condizioni e solo se l’acquirente possiede precisi requisiti.
L’abitazione che si acquista deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali:
- A/2 (abitazioni di tipo civile)
- A/3 (abitazioni di tipo economico)
- A/4 (abitazioni di tipo popolare)
- A/5 (abitazioni di tipo ultrapopolare)
- A/6 (abitazioni di tipo rurale)
- A/7 (abitazioni in villini)
- A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi)
Le agevolazioni “prima casa” non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).
Le agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria. Tuttavia è necessario che le stesse siano destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale e che questa sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni “prima casa”.
- l’abitazione deve trovarsi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza.
Se residente in altro Comune, entro 18 mesi dall’acquisto l’acquirente deve trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile. La dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza deve essere contenuta, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto. - di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato
- non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle medesime agevolazioni “prima casa”.
N.B: Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono stati estesi anche al contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, a condizione però che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.
Il Notaio potrà applicare all’atto di acquisto della casa le agevolazioni fiscali ‘prima casa’ se:
- Chi acquista sposta la sua residenza nel Comune dove si trova la casa entro diciotto mesi.
- Chi acquista, dichiari di essere un cittadino italiano residente all’estero ed iscritto AIRE (anagrafe italiani residenti all’estero).
Cosa significa prelazione
La prelazione è il diritto di un soggetto ad essere preferito ad un altro, a parità di condizioni nell’acquisto del fondo agricolo che il proprietario intende vendere.
Tale diritto di prelazione permette alla persona confinante che coltiva un determinato terreno, di essere ‘preferito’ alle medesime condizioni stabilite dall’acquirente nella compravendita del fondo agricolo e diventarne proprietario.
Il confinante che ne ha diritto può essere un COLTIVATORE DIRETTO o UNA SOCIETA’ AGRICOLA. Per coltivatore diretto s’intende l’imprenditore agricolo che si dedica direttamente e abitualmente alla manuale coltivazione dei terreni, in qualità di proprietario, affittuario, usufruttuario, enfiteuta, e/o all’allevamento del bestiame ed attività connesse.
Il diritto è previsto dalla l. 26 maggio 1965, n. 590, art. 8 [prelazione del conduttore coltivatore diretto] e dalla l. 14 agosto 1971, n. 817, art. 7 n. 2 [prelazione del proprietario confinante coltivatore diretto], facendo quindi parte, nella circolazione giuridica dei beni, della cd. prelazione legale (che prevale su quella convenzionale).
In questo caso sarà obbligatorio CONDIZIONARE una eventuale proposta di acquisto all’esercizio della prelezione agricola da parte dei confinanti coltivatori diretti e riportarla nel Compromesso.
Sarà obbligo del venditore notificare con lettera raccomandata o notifica tramite ufficiale giudiziario (secondo la richiesta del notaio) al coltivatore il preliminare di compravendita in cui devono essere indicati il nome dell'acquirente, il prezzo di vendita e le condizioni pattuite.
Il coltivatore potrà esercitare il suo diritto accettando pari prezzo e condizioni entro il termine di 30 giorni dalla ricezione della notifica o della raccomandata.
Trascorsi i 30 giorni si potrà procedere con la compravendita senza rischiare che nessuno rivendichi il proprio diritto sul fondo agricolo acquistato.
Qualora un venditore non comunichi la proposta di vendita al confinante o vada ad indicare un prezzo diverso da quello poi risultante nel contratto di compravendita, l’avente diritto alla prelazione ha un anno di tempo dalla trascrizione della vendita nei registri immobiliari, per riscattare il fondo agricolo.